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사건개요

의뢰인들은 2019. 11.경 전 소유자로부터 상가건물을 공동명의로 매수하였고, 

매수 당시 위 건물에서 가게를 운영하던 임차인인 피고 A가 있었습니다.

피고 A는 의뢰인들이 가게를 매수한 날로부터 1년 전인 2018. 11.경 전 소유자와 임대차계약을 체결하고 가게를 운영하고 있었는데, 

2019. 2.경 전 소유자의 동의없이 피고 B에게 임차권을 양도하였고, 

피고 B는 피고 C 명의로 사업자등록을 마치고 현재까지 위 상가건물에서 가게를 운영하고 있습니다.

그런데 피고 A, B, C는 2019. 3.경부터 전 소유자에게 월세를 지급하지 아니하였고, 

마찬가지로 2019. 11.경 의뢰인들이 전 소유자로부터 상가건물을 매수한 이후에도 의뢰인들에게 월세를 지급하지 않았습니다.

이에 의뢰인들은 2020. 7.경 임차인인 피고 A를 상대로 3기 이상 월세 연체를 이유로 

임대차계약을 해지하는 의사표시가 기재된 소장을 법원에 제출하였고, 

위 소장 부본이 임차인인 피고 A에게 도달함으로써 임대차계약의 해지가 통보되었습니다.

그러자 피고 A, B, C는 임대차계약의 해지가 부당하다고 반론을 제기하였습니다.

사건의 쟁점

본건은 두 가지가 쟁점이 되었는데,

첫째, 임차인인 피고 A가 피고 B에게 임차권을 양도하였을 때 임대인인 전 소유자의 동의를 받았는지, 

그래서 월세를 지급하여야 하는 당사자가 누구인지 여부(임대인의 동의를 받았다면 피고 B가, 동의를 받지 않았다면 피고 A가 월세를 지급해야 함)와,

둘째, 의뢰인들이 전 소유자로부터 위 상가건물을 매수한 후인 2020. 1.경 피고 B가 의뢰인들에게 이체한 1,000만원이 월세에 해당되므로 

월 차임을 연체한 적이 없다는 피고 B의 주장이 사실인지 여부와, 이 즈음 피고 B가 의뢰인들과 새로운 임대차 계약을 구두상 체결하였는지 여부였습니다.

법무법인 금송의 조력

법무법인 금송은 전 소유자에 대한 증인 신문을 통해 

임차인인 피고 A가 피고 B에게 임차권을 양도할 당시 임대인인 전 소유자의 동의를 받은 사실이 없다는 점과, 

전 소유자가 의뢰인들에게 위 상가건물을 매도할 당시 이러한 임차권 양도 사실을 통지한 적이 없었음을 입증하였습니다.

이 부분이 가장 중요했던 것은 임대인의 동의없는 임차권 양도는 법적으로 인정받지 못하여 여전히 임차인 자격을 갖고 있는

피고 A가 임대인에게 월세를 납부하여야 하며, 피고 A가 3기 이상 월세를 미납하였다면

피고 B, C의 존재 여부를 떠나서 이를 이유로 

임대인인 의뢰인들이 일방적으로 임대차계약의 해지를 통보할 수 있기 때문이었습니다.

나아가 피고 B가 의뢰인들에게 지급한 1,000만원이 월세가 아닌 보증금 명목으로 입금되었고,

 피고 B와 의뢰인들 사이에 별도의 새로운 임대차계약이 없었음을 주장, 입증하였습니다.

여기에 더하여 의뢰인들은 보증금 명목으로 받은 1,000만원을 피고 B에게 반환하여야 하는데, 

임차인 A에 대한 임대차계약이 해지됨에 따라 그 이후부터 위 상가건물을 불법으로 점유하고 있는 

피고 B가 매월 월세 상당의 부당이득을 얻고 있으므로 

의뢰인들에게 지급해야 하는 월세 상당의 부당이득금에서 위 월세 1,000만원을 상계처리 해야 한다고 주장하였습니다.

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사건의 결과

법무법인 금송의 법률조력 결과, 

법원에서는 피고 A에 대해서 위 상가건물을 인도하고 미지급 월세 1,200만원을 지급하라는 판결을, 

피고 B와 C에 대해서는 위 상가건물에서 퇴거하고 임대차계약이 해지된 이후부터 불법 점유한 기간 동안의 부당이득금 중 

위 월세 1,000만원을 공제한 금액을 지급하라는 전부 승소 판결을 하였습니다.